香雪制药:北京中企华资产评估有限责任公司关

时间:2021-04-08 17:41:49点击量:162 作者:子非鱼

北京中企华资产评估有限责任公司

关于对广州市香雪制药股份有限公司的关注函的回复

北京中企华资产评估有限责任公司

二○二一年四月六日

目录

评估师回复:..........................................................................................2

一、协和精准无形资产产生大额增值的原因:................................... 2

二、协和精准无形资产评估过程:.......................................................2

三、所采用关键指标:........................................................................ 16

四、与同类资产交易价格相比是否公允:......................................... 16

关于对广州市香雪制药股份有限公司的

关注函的回复

深圳证券交易所创业板公司管理部:

广州市香雪制药股份有限公司(以下简称“香雪制药”)转来贵部《关于对广州市香雪制药股份有限公司的关注函》(创业板关注函〔2021〕第154号)收悉,根据相关要求,我们对需要评估师发表意见的相关问题回复如下:

关注问题:协和精准评估报告显示,根据资产评估结果,协和精准无形资产增值约1.23亿元,增值率26.47%。请评估师详细说明协和精准无形资产产生大额增值的原因及其评估过程、所采用关键指标,及与同类资产交易价格相比是否公允。

评估师回复:

一、协和精准无形资产产生大额增值的原因:

2017年11月30日,广东中广信资产评估有限公司出具的《中广信评报字[2017]第473号》评估报告中,土地使用权评估价值为51,368.45万元,2021年2月28日,北京中企华资产评估有限公司出具的《中企华评报字(2021)第6080号》评估报告中土地使用权评估价值为58,630.76万元,较2017年评估增值7,262.31万元,增值率14%。主要是受经济发展的影响,近几年广州市土地征收标准及土地市场价格不断上涨,造成土地使用权价值有所增值。且2020年2月1日广州市规划和自然资源局印发了《广州市2019年国有建设用地使用权基准地价更新成果》,相对于2017年版的基准地价,价格均有所上升。

二、协和精准无形资产评估过程:

(一)评估范围

纳入评估范围的土地使用权共1宗,账面值 463,600,220.37

位于海珠区广州生物岛环岛A线以北。

(二)土地使用权概况介绍

1.土地基本状况

纳入评估范围的土地使用权共1宗,权利性质为出让,已办理不动产权证书,委估宗地土地使用权人为广州协和精准医疗有限公司。具体情况如下表:

序号 产权证号 证载地址 地号 图号 登记用途 土地面积(㎡) 四至

东 南 西 北

1 粤(2017)广州市不动产权第06600092号 广州生物岛环岛A线以北AH0915002地块2号 -- D2046-4 商服用地 27463 湿地公园 环岛A线 建设用地 仑头水道

2.土地利用状况

根据委托方提供的资料及现场勘察情况,待估宗地土地使用权类型为出让,登记用途为商服用地,宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”(即通路、通上水、通下水、通电、通讯)及“场地平整”。

(三)评估过程

1.核查资料

根据资产评估的原则和程序,首先指导和帮助被评估单位填写“土地使用权评估明细表”,根据委托方的评估资料,进行土地面积、土地开发、土地基础设施情况、土地使用权利状况等情况的核实。

2.现场勘查

对照有关资料及“土地使用权评估明细表”对委估宗地进行查勘,与有关人员座谈,了解宗地位置、土地四至、投资环境、配套设施及开发程度,作了详细的现场勘察记录。

3.评定估算

根据收集掌握的有关资料,运用适当的评估方法,并掌握委估宗地的性质、土地使用年限、地块大小、形状、区位条件,对委估宗地进行综合评定估算。

(四)价格定义

根据《城镇土地估价规程》规定,本次评估的出让土地使用权价格是指在评估基准日,满足正常市场及设定条件下的国有出让土地使用权价格。

待估宗地具体设定条件如下:

1.用途设定:

根据《不动产权证书》(粤(2017)广州市不动产权第06600092号),评估对象土地登记用途为商服用地,根据香港启德酒店投资管理有限公司与广州市国土资源和房屋管理局2011年4月26日签订的《国有土地使用权出让合同》和2011年6月22日签订的《国有建设用地使用权出让合同(合同补充条款)》,待估宗地规划用途为商服用地,规划容积率为1.6,由于待估宗地目前实际用途为商服,故本次评估按商服用途进行评估。

2.土地使用权年限设定:评估对象评土地使用权终止日期为2051年4月25日,评估基准日起计算剩余土地使用年期为30.16年,本次评估土地使用权年限设定为30.16年。